Segundo pesquisa recente, cerca de 70% dos brasileiros têm o desejo do imóvel próprio como
prioridade em suas vidas. Colocam isso a frente, inclusive, de outras coisas, como construir uma
família.
Contudo, em um cenário tão incerto como o atual, são poucos os que possuem o investimento
necessário para realizar esse sonho pagando à vista. O que não significa que é preciso adiá-lo!
Se você é uma dessas pessoas e, atualmente, não consegue pagar o valor total do imóvel que deseja,
uma solução eficaz é a realização de um FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO, eles podem ser feitos com
instituições financeiras, como os bancos ou, ainda, direto com a própria construtora.
Quer realizar o sonho da casa própria financiando um imóvel? Comece estudando com atenção as
condições de financiamento, os juros e o prazo de pagamento.
Assim, terá todas as informações necessárias para realizar um negócio assertivo e rentável.
Por dentro do financiamento imobiliário
Queremos que você tenha todas as informações necessárias para compreender a fundo todos os
tipos de FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO, por isso, vamos dar uma contextualizada em termos e
informações básicas.
O que é um FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO?
Financiamento ou empréstimo é a mesma coisa?
Não, enquanto no empréstimo pessoal você não precisa informar ao banco a destinação daquele
dinheiro, no financiamento isso é justamente o foco. Por isso, existem financiamentos específicos
para imóveis, por exemplo.
Assim sendo, você paga um valor de entrada, solicita a uma instituição financeira o restante
emprestado e paga para ela de forma parcelada com juros, taxas e correção monetária.
Taxa de juros
Quando uma instituição financeira confere um financiamento, é cobrado uma taxa para “compensar”
o período que ela não terá esse dinheiro em mãos. É isso que chamamos de taxa de juros.
Para definir qual vai ser a taxa, a instituição financeira analisa uma série de fatores, como:
• Probabilidade de inadimplência;
• Valor do imóvel;
• Renda familiar do comprador;
• Idade e histórico de dívidas do comprador.
Dessa forma, quanto maior for o risco de conceder aquele financiamento, maior será sua a taxa de
juros.
Correção monetária
Devido à inflação, é comum que todo contrato de financiamento tenha um índice de correção
monetária para “corrigir” a perda econômica devido aos reajustes do Real em relação a outras
moedas e a inflação.
Nos FINANCIAMENTOS IMOBILIÁRIOS, é muito comum a utilização da Taxa Referencial (TR) e
o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).
Amortização
Na prática, é uma forma de liquidar ou ir diminuindo o saldo devedor até a liquidação total da dívida.
Amortizar as parcelas de um financiamento é um dos principais objetivos de quem adquire um
imóvel.
Agora que já contextualizamos os pontos que envolvem um FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO, chegou
a hora de compartilhar os tipos mais utilizados no Brasil.
SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO (SFH)
Neste tipo de financiamento é possível financiar desde a compra de um imóvel até sua reforma ou
construção, por regra, o valor mensal das parcelas num contrato regido pelo Sistema Financeiro de
Habitação não pode comprometer mais do que 30% da renda bruta do contratante e este deve ser,
exclusivamente, pessoa física.
Além disso, mesmo regido pelo governo, o Sistema Financeiro de Habitação permite que a negociação
seja feita de forma direta entre você e sua instituição financeira.
Entre as fontes de recursos do SFH, podemos citar as duas mais utilizadas: o Fundo de Garantia do
Tempo de Serviço (FGTS) e a Caderneta de Poupança.
O que preciso para utilizar o Sistema Financeiro de Habitação?
Se você deseja adquirir esse tipo de financiamento, precisa preencher os seguintes pré-requisitos:
ser brasileiro, naturalizado ou ter visto permanente para estar no Brasil; não ter restrições em
cadastros como Serasa, SPC, BACEN e Receita Federal; ter renda suficiente para pagar a prestação
mensal; ter mais de 18 anos ou ser emancipado após os 16.
Você pode conferir todas as condições para participar do SFH, conferindo a resolução Nº 4.676 do
Banco Central.
SISTEMA DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO (SFI)
É uma modalidade criada pelo governo federal, mas que permite uma negociação mais livre e flexível
entre cliente e banco, neste tipo de financiamento não é exigido um valor máximo de avaliação do
imóvel e nem um limite de renda comprometida, o que pode também fazer com que os juros sejam
maiores e mais voláteis, variando entre 12% e 16% ao ano.
O valor concedido pode chegar até 90% do valor total do imóvel, com o prazo de quitação máximo
de 35 anos, além disso, tanto pessoas físicas como jurídicas podem utilizar.
Price
Tipo de financiamento no qual as prestações são fixas, os juros decrescentes e as amortizações
crescentes, contudo, no Brasil, por exemplo, devido às altas taxas de inflação, esse sistema utiliza a
Taxa Referencial para reajustar as prestações e o saldo devedor, de forma que as prestações podem
variar de acordo com a inflação do país.
Sistema de Amortização Constante (SAC)
Neste sistema existe uma variação de juros, portanto as prestações diminuem ao longo do
financiamento, isso acontece porque o valor da amortização se mantém igual ao longo de todo o
contrato, alterando apenas o valor mensal dos juros, decrescendo até o fim da dívida.
Assim, as prestações costumam ser maiores no início, para que possam ir diminuindo até o final e o
comprador pague um total de juros menor.
Sistema de Amortização Crescente (Sacre)
Podemos dizer que este, é uma mescla entre os sistemas Price e SAC, em que as prestações
aumentam durante um determinado intervalo de tempo e após isso, passam a diminuir.
O Sacre é ideal para aqueles que desejam ter parcelas de financiamento mais estáveis e pagar menos
juros, e, apesar de apresentar valores mais altos nas primeiras prestações, o sistema proporciona
uma economia quando avaliado a longo prazo.
Apesar de ser um dos tipos de financiamentos mais vantajosos, atualmente, somente a Caixa
Econômica utiliza o Sacre.
Financiamento direto com a construtora
Você sabia que algumas construtoras também permitem que o comprador realize o financiamento
diretamente com elas?
O cliente paga diretamente à incorporadora, sem precisar contratar um banco, os financiamentos
costumam ser corrigidos pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), durante o período de
obra, e pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) ou Índice Geral de Preços do
Mercado (IGPM).
Além da correção monetária, são cobrados também, juros pelo financiamento direto, com um
percentual médio de 12% ao ano, calculado pelo sistema Price de amortização.
O interessante dessa modalidade é que o comprador tem parcelas fixas durante toda a obra,
pagando, assim, o mesmo valor nas parcelas do início ao fim do projeto, sem surpresas e aumentos
repentinos.
Agora que você já conhece os principais tipos de FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO, é muito provável
que esteja se questionando sobre qual escolher, coloque os dados no papel (valor total do imóvel,
valor de entrada, quantas parcelas deseja, etc.) e analise as melhores opções.